投資基準Investment Guidelines
投資対象物件の取得における事業調査結果を踏まえ、
当該ホテル事業の生み出すキャッシュフロー、
賃料収入の予想およびそれに基づく収益価格等の投資採算性についての検証を実施し、
投資判断を行います。
投資対象物件の取得における事業調査
| 調査内容 | |
|---|---|
| 設備・施設 |
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| ホテルマーケット |
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| ホテル各部門の オペレーション |
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| テナント部門の オペレーション |
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| その他費用項目 |
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| 許認可 |
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| 重要契約 |
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(注1) 「RevPAR（1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計）」（Revenue Per Available Room）とは、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。
(注2) 「FF&E」とは、Furniture、Fixture & Equipment の略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&E は償却資産です。
投資不動産の基本スペック
以下の「基本スペック」に定める基準を考慮の上投資判断を行います。
※一部基準を満たさない場合も総合的に判断して取得することがあります。
この表は左右にスクロールできます。
| 事項 | 基準 | |
|---|---|---|
| 立地 | 用途（ホテル用不動産等の場合そのタイプ）、地域、規模等の特性を、総合的に分析・検討したうえで投資判断を行うこととします。 | |
| 築年数 | 宿泊施設としての機能および資産の質等を考慮し、必要なリノベーションを行うことも含め総合的に判断します。 | |
| 面積・仕様・設備 | 用途（ホテル用不動産等の場合そのタイプ）、地域、規模等の特性を、総合的に分析・検討したうえで投資判断を行うこととします。 | |
| 遵法性 | 都市計画法･建築基準法等の各種公法上の法規制を遵守していることを原則とします。ただし、既存不適格物件、また各種法規制に適合していない物件であっても、将来的にその違法性が是正されることが見込まれている物件については、投資することがあります。 | |
| 耐震性能 | 新耐震基準(注1)又は同等の耐震性能を有するものとします。 | |
| 地震PML(注2) （予想最大損失率） |
非超過確率90%信頼値で投資不動産単体のPML20%以下。 |
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| アスベスト・PCB等の 有害物質についての基準 |
アスベスト | 原則として、アスベストを使用している建物は、投資不動産の対象外とします。ただし、環境調査等によりアスベストの飛散防止措置がなされており飛散の可能性が極めて低いと判明した場合は、法令遵守のために建物解体時に発生する費用等を考慮して、取得することも可能とします。アスベストに関する法的規制の動向を、注意深く見守り、将来的に規制が変更強化された場合には、本スペックも速やかに見直すこととします。 |
| ＰＣＢ | PCB がポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法（平成13 年法律第65 号。その後の改正を含みます。）に従って保管されていれば投資不動産の対象とします。ただし、保管費用等を考慮して取得価格を決定するものとします。 | |
| その他 | 上記以外の有害物質についても十分に考慮します。 | |
| 土壌汚染 | 投資不動産の所在土地が、指定区域(注3)に指定、または過去に指定区域に指定されていた場合は投資対象外とします。 また、投資不動産について、環境調査により土壌汚染(注4)が存することが判明した場合は、汚染の分布状況・除去等に要する費用を考慮して取得価格を決定するものとします。 |
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(注1) 新耐震基準とは、建築基準法施行令の一部を改正する政令（昭和55年政令第196号）による改正（昭和56年施行）後の建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）に基づく構造基準をいいます。
(注2) PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率をいう。
PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオに関するものがあり、PMLについての統一的な定義はないが、本投資基準においては、想定した予定試用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。
(注3) 指定区域とは、土壌汚染対策法の一部を改正する法律（平成21 年法律第23 号）第1 条の規定による改正前の土壌汚染対策法（平成14 年法律第53 号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）第5条第4 項で定義される指定区域並びに土壌汚染対策法第6 条第4 項で定義される要措置区域及び同法第11 条第2項で定義される形質変更時要届出区域をいいます。
(注4) 土壌汚染は、土壌汚染対策法及び国・地方公共団体により施行（公布後の場合は予定も含みます。）された土壌汚染にかかる法令・指針等によって定められた有害物質についての基準値を超過する状態であることを指します。
最低投資額
| 投資対象 | 最低投資額 |
|---|---|
| 不動産／不動産の信託受益権 | 5億円 |
| 不動産対応証券 | 1千万円 |
※ 但し、物件特性や収益性等を考慮のうえ、これ以外の物件にも投資することができるものとします。